작은 콘도를 분양 받아서 렌트 놓고 있다가 이유가 생겨서 콘도를 팔아야 하게 생겼습니다. 현재 세입자가 살고 있는 데, 세입자가 살고 잇는 것 보다 비어 있는 상태에서 매매하는 것이 좋지 않을까요? 집을 보여주기도 쉽고, 스테이징도 할 수 있고, 페인트를 새로 칠하고 상태가 좋지 않은 것들은 수리해서 깔끔하게 새집처럼 해서 좋은 값에 팔고 싶어요. 계약 클로징 날짜도 바이어가 원하는 대로 응해 줄 수 있으니, 세입자를 내보내고 콘도를 비어있는 상태에서 매매하는 것이 좋지 않을까요? 집을 팔 것이니 세입자에게 이사 나가라고 연락하면 되나요?
이런 질문이 참 많습니다.
세입자가 살고 있는 집을 매매하는 것보다 비어 있는 상태에서 매매하는 것이 더 유리한 이유는 다음과 같습니다
- 세입자 협조 부족: 보통 세입자는 쇼잉(방문객을 위한 집 보여주기) 시 집을 깨끗하게 정리하거나 바이어에게 매력적으로 보이도록 노력하지 않는 경우가 많습니다. 이로 인해 집이 정돈되지 않고 청소가 제대로 되어 있지 않는 상황이 자주 발생합니다.
- 레노베이션과 개선의 용이성: 집이 비어 있으면 새로운 페인트 칠, 부엌이나 화장실 개선, 바닥 카펫 교체와 같은 레노베이션을 수월하게 할 수 있습니다. 이러한 개선 작업은 바이어에게 집을 더 매력적으로 보이게 하고 가격을 높일 수 있는 기회를 제공합니다.
- 바이어 방문 스케줄링 문제: 세입자가 있는 경우, 바이어가 원하는 시간에 집을 보여주기 위해 세입자의 동의가 필요합니다. 세입자와의 연락이 원활하지 않거나 협조적이지 않은 경우, 좋은 바이어를 놓칠 위험이 있습니다.
- 이사 날짜 조정 문제: 바이어가 원하는 날짜에 맞춰 세입자가 이사를 나가야 하지만, 빠른 클로징을 원하는 바이어와 계약하기 어려울 수 있습니다. 세입자가 이사 나가기까지 최소 2개월의 기간이 필요한 경우가 많기 때문입니다.
이러한 이유로, 매매 전략을 세울 때 집을 비워 놓는 것이 많은 장점을 가질 수 있으며, 매매 과정을 더욱 원활하게 만들어 줄 수 있습니다. 그래서 세입자를 미리 내보내고 집을 팔 수 있으면 좋을텐데 방법이 없을까 하고 문의하시는 분들이 종종 있습니다.
Q: 세입자가 있는 경우 세입자를 미리 이사 나가라 할 수 있나요?
세입자가 있는 경우 세입자를 미리 이사 나가게 하는 것은 어렵습니다. 이는 렌트 계약의 유형에 따라 달라집니다:
- 고정 기간 계약 (FIXED TERM): 렌트 계약이 고정 기간(fixed term)으로 설정되어 만료 기간이 명시되어 있는 경우, 이 만료 기간까지 세입자는 거주할 권리가 있습니다. 이 기간 동안 집주인은 세입자에게 이사 나가라고 요구할 수 없습니다.
- 월 단위 계약 (MONTH TO MONTH): 렌트 계약이 월 단위(month-to-month)로 진행되고 있다면, 집주인은 ’60일 통지(60 DAY NOTICE)’를 통해 세입자에게 이사 나가라고 통지하고 렌트 계약을 종료할 수 있습니다.
세입자를 이사 나가게 하기 위한 렌트 계약 종료는 특정 조건에서만 가능합니다
- 집주인의 직계 가족 거주 목적: 집주인 또는 집주인의 직계 가족(본인, 배우자, 자녀, 부모, 배우자의 자녀, 배우자의 부모)이 거주할 목적이 있을 때. 최소 1년 이상 거주해야 함
- 매매 계약 후 바이어의 직계 가족 거주 목적: 매매하여 새 주인이 될 바이어 또는 바이어의 직계 가족이 거주할 목적이 있을 때.
집을 매매하려는 목적만으로는 세입자에게 이사 나가라고 요구할 수 없습니다. 즉 집을 팔 생각이니 집을 비워 달라는 요구는 할 수 없습니다.
이사 나가라고 요구할 수 있는 경우는 오직 집주인 또는
새로운 주인의 직계 가족이 실제로 거주할 예정일 때입니다.
매매 계약을 체결하고 바이어가 그 집에 들어와 거주할 것이라면 세입자에게 렌트 종료를 알리는 통지를 보낼 수 있습니다.
N12 양식 (N12 – NOTICE TO END TENANCY BECAUSE THE LANDLORD, A PURCHASER OR A FAMILY MEMBER REQUIRES THE RENTAL UNIT)
이 양식은 집주인, 구매자, 또는 그 가족 구성원이 임대 유닛을 필요로 할 때 사용됩니다. 이 양식을 통해 집주인이나 바이어는 세입자에게 임대 계약 종료 의사를 공식적으로 통지할 수 있으며, 이사 들어갈 목적이 있을 때 사용됩니다.
이러한 상황에서 세입자에게 임대 계약 종료를 통지할 때 몇 가지 주요 사항을 지켜야 합니다:
- 임대 계약 종료 통지와 보상금: 세입자가 이사 나갈 때까지 1개월치 렌트비에 해당하는 금액을 보상금으로 지불해야 합니다.
- 통지 후 종료일 설정: 이 통지를 세입자에게 제공한 날로부터 최소 60일 이후에 임대 계약 종료일이 설정되어야 합니다. 또한, 종료일은 임대 기간의 마지막 날이거나 고정 기간 임대의 경우 고정 기간의 마지막 날이어야 합니다.
- 세입자의 조기 임대 종료 권리: 이 통지를 받은 세입자는 임대 계약 종료일이 되기 10일 전에 연락하여 더 일찍 임대 계약을 종료할 수 있는 권리가 있습니다. 이는 세입자가 집주인이 설정한 종료일을 기다리지 않고, 더 빨리 임대 계약을 종료할 수 있음을 의미합니다.
하지만, 세입자에게 부탁하여 협조를 구하는 것은 가능합니다. 집주인이 세입자에게 부탁을 하여 세입자가 동의하고 임대 계약을 종료한 후 이사를 나가는 것에 협조한다면, 이는 매우 긍정적인 상황입니다. 만약 세입자가 이사 나가기를 거부한다면, 직접적으로 강제할 수 있는 방법은 없습니다.
급하게 집을 팔아야 하는 상황에서 세입자의 협조가 필요할 때, 세입자에게 이사 비용과 추가로 1~2개월치 렌트 비용을 보상으로 제안하는 방법을 고려할 수 있습니다. 이는 세입자가 이사를 결정하는 데 도움이 될 수 있으며, 거래를 원활하게 진행하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러나 세입자가 이러한 제안조차 거부한다면, 집주인은 세입자가 살고 있는 상태에서 집을 매물로 내놓아야 할 수도 있습니다.
이 과정에서 중요한 것은 세입자와의 소통과 협의를 통해 가능한 한 원만한 해결책을 찾는 것입니다. 세입자와의 좋은 관계 유지는 이러한 상황에서 중요한 역할을 할 수 있습니다.
참고 양식
집주인이나 바이어가 세입자에게 임대 계약 종료를 통지하는 경우 사용할 수 있는 양식에는 주로 두 가지 유형이 있습니다:
- N12 양식 (N12 – NOTICE TO END TENANCY BECAUSE THE LANDLORD, A PURCHASER OR A FAMILY MEMBER REQUIRES THE RENTAL UNIT): 이 양식은 집주인, 구매자, 또는 그 가족 구성원이 임대 유닛을 필요로 할 때 사용됩니다. 이 양식을 통해 집주인이나 바이어는 세입자에게 임대 계약 종료 의사를 공식적으로 통지할 수 있으며, 이사 들어갈 목적이 있을 때 사용됩니다.
- N11 양식 (N11 – AGREEMENT TO END THE TENANCY): 이 양식은 집주인과 세입자 간의 합의에 의해 임대 계약을 종료할 때 사용됩니다. 양측이 동의하는 조건 하에 임대 계약을 원만하게 종료하기 위한 합의서로, 임대 계약을 종료하는 조건과 일정 등을 명시합니다.
