콘도를 분양 받고 콘도 건물/단지와 유닛이 완공이 되면 입주와 등기를 진행하게 됩니다. 입주는 Occupancy라고 하고 등기는 Title Registration이라고 합니다. 이 두가지 절차를 진행할 때 입주는 Interim Closing (임시 클로징) 또는 Occupancy Closing (입주 클로징)이라 하고 등기를 진행하는 클로징은 Final Closing 최종 클로징이라고 합니다.
임시 클로징(Interim Closing 또는 Occupancy Closing)
임시 클로징은 주로 콘도미니엄과 같은 다세대 주택의 분양 과정에서 진행하는 클로징 절차입니다. 이 과정은 바이어가 새로운 주택에 입주할 수 있도록 하면서도, 건물이나 단지 전체가 법적으로 등록되기 전에 진행됩니다. 임시 클로징은 최종 클로징 전의 중간 단계로, 콘도 소유권 이전이 최종적으로 완료되기 전에 일시적으로 거주를 시작할 수 있는 권리를 바이어에게 제공합니다.
임시 클로징에 관련된 내용들
- 입주 허가 (Occupancy Permit)
임시 클로징을 통해 바이어는 콘도 건물이나 단지의 법적 등록 전에 입주할 수 있습니다. 이는 전체 콘도 건물이나 단지 등록 과정에서 발생할 수 있는 지연을 고려하여 바이어에게 조기 입주 기회를 제공합니다. - 입주 기간
이 기간 동안 바이어는 임시 거주할 수 있는 권리을 갖게 됩니다. - 거주 비용 (Occupancy Fee)
바이어는 등기가 이루어지기 전까지 입주 기간 동안 임대료와 유사한 비용을 지불합니다. 거주 비용은 임시 클로징할 때 바이어 변호사를 통해서 금액과 내역을 통보합니다.
거주 비용의 납부: 거주 비용은 월 단위로 납부하며, 입주 허가를 받을 때 해당 금액을 선수표 (post-dated cheque)를 제공하여 매월 납부하도록 합니다.
거주 비용에 포함된 항목: 콘도 월 관리비 + 잠정 재산세 + 분양 금액 미납 잔액 (보통 분양가의 80%)에 대한 매월 이자 - 입주 기간 중 렌트 금지와 허가 받기
최종 클로징 전이기 때문에 바이어는 콘도 유닛에 대한 소유권을 아직 가지고 있지 않습니다. 이 상황에서 바이어는 유닛에 입주하고 거주할 권리는 받았지만, 제3자에게 임대할 권리는 보장받지 못했습니다.
과거에는 입주 허가만 있으면 임대할 권리가 있다고 간주해 빌더의 확인 없이 유닛을 임대하곤 했습니다. 그러나 바이어가 최종 등기를 완료하지 못할 경우, 소유권이 빌더에게 되돌아가게 되며, 이는 이미 계약된 임대 계약과 거주 중인 세입자에게 문제를 초래할 수 있습니다.
이에 따라, 입주 기간 중 임대는 계약서에 명시적으로 금지되어 있습니다.
하지만 많은 콘도 분양 바이어가 임대 수익을 목적으로 유닛을 구매하기 때문에, 분양을 촉진하기 위해 일부 빌더는 입주 기간 중 임대를 허용합니다.
분양 계약의 원본 문서에서는 임대가 금지되어 있지만, 입주 기간 중 임대할 권리(Right to Lease During Occupancy Period)를 부여하는 수정본(Amendment)을 작성하여 이를 가능하게 합니다. 분양 받을 때 이 임대 가능 수정본이 포함되는 지, 되지 않았다면 포함되도록 요청해야 합니다.
최종 클로징 (Final Closing) = 등기 (Title Registration)
최종 클로징은 바이어가 자신의 주택에 대한 소유권(Title)을 받게 되는 과정입니다. 이는 콘도나 주택 분양 과정의 마지막 단계로, 주택 소유권의 공식적인 이전과 바이어가 법적인 소유자가 되는 시점을 의미합니다.
- 임시 클로징(Interim Closing) 이후 진행
콘도 건물이나 단지 공식 등록되기 전에 임시 클로징을 진행한 경우, 바이어는 최종 클로징 날짜에 대해 통지를 받게 됩니다. 최종 클로징은 일반적으로 콘도 건물이나 단지가 등록 된 후 4주에서 6주 사이에 진행됩니다. - 임시 클로징 과정 없이 최종 클로징 진행
바이어의 입주 날짜가 콘도 건물/단지 등록 이후에 발생하는 경우, 임시 클로징 과정을 건너뛰고 바로 최종 클로징으로 진행합니다. 이 경우, 바이어는 콘도 건물/단지 등록 이후 직접 최종 클로징으로 이어지게 됩니다. - 분양 대금 잔금 납부 및 모기지 및 은행 대출
최종 클로징 시점에서 바이어는 분양 대금의 잔금 분 금액을 납부하여야 합니다. 이 때 모기지 대출이 시작됩니다.
- 최종 클로징 FINAL CLOSING 시 납부하는 분양 대금 외 기타 비용들
분양 대금 잔금이외에 부가 납부 비용 항목을 최종 클로징할 때 납부하여야 합니다. 이 항목과 비용 내역은 빌더가 바이어 변호사를 통해서 통보하고 바이어 변호사가 바이어에게 받아서 빌더에게 전달하면서 등기 설정을 진행합니다.
